Številni najemniki poslovnih prostorov, še posebno gostinskih in drugih storitvenih, so zašli v težave.

Plačilo najemnine predstavlja problem, saj protipandemijski ukrepi ob Covid-19 ne dovolijo opravljati posla, stroški pa ostajajo. Čeprav jim pri pokrivanju stroškov zaposlenih, ki so pretežno napoteni na čakanje, pomagajo državni ukrepi, se številni soočajo s plačilom najemnine za ‘zaprte’ mesece. Kar lahko predstavlja precejšen znesek.

Gre za več kot le pogodbeni odnos med lastnikom in najemnikom prostora. Gre za to, ali bo najemnik (še lahko) ostal najemnik tudi po končanju restriktivnih ukrepov, ali ga bo finančna situacija zlomila in bo opustil dejavnost ter izpraznil poslovni prostor. Gre za fair-play. Žal se po številnih indicih vsaj med gostinci čuti obup. Srečujejo se z nerazumevanjem in pohlepom lastnikov prostorov. Zato je veliko najemnikov, ki menijo, da bodo v vsesplošni stiski primorani prenehati z dejavnostjo. Težko je razumeti take neusmiljene najemodajalce, da vztrajajo kot Shakespearejev Shylock pri svojem kosu mesa in s tem ubijajo kuro, ki jim nese zlata jajca. Na srečo pa vsi le ne ravnajo tako.

Kaj je višja sila – ‘force majeure’ ?

Številne države, tudi naše starejše sosede, poznajo in prakticirajo v svojem pravnem sistemu insitut višje sile – force majeure – , ki pa se pri nas redko uporablja ali sploh pojavlja v pogodbah. Sedanji trenutni izredni ukrepi za primere, kot smo jih navedli, pa kličejo po uporabi instituta višje sile.

Obligacijski zakonik v 112. členu pravi:

Ta definicija je uporabna v določenih okoliščinah – višji sili. Ne samo za plačilo najemnine, ampak tudi neizdobavo izdelkov, nedokončanje načrtov/analiz, nepredajo gradbenega projekta in podobno.

Plačilo najemnine za nas ni mogoče – kako ukrepamo pri nezmožnosti plačevanja najemnine?

Če podjetje /s. p. ne bo moglo poravnati najemnine (kot v primeru sedanje pandemije), bi s tem sicer kršilo sprejete obveznosti po najemni pogodbi. Vendar pa ne rezultira nujno v kasnejšem plačilu najemnine ali celo plačilu odškodnine. Ni nujno, da je v najemni pogodbi zapisan tudi člen o višji sili, saj to ureja že zakonodaja sama, najemnik pa ga lahko uveljavlja. Pandemija Covid-19 z restrikcijami opravljanja dejavnosti je zagotovo tak primer. Tako 240. člen Obligacijskega zakonika določa, da je dolžnik:

Najemnik mora o nezmožnosti plačila zaradi višje sile po zakonu na ustrezen način obvestiti najemodajalca. Najemnik mora zahtevati razvezo pogodbe. Izpolnjeni pa morajo biti bistveni pogoji:

• najemnik mora reagirati z obvestilom z zahtevo razveze pogodbe, še preden mu zapade rok za plačilo obveznosti
• pogodba mora biti sklenjena pred indici, ki bi/so napovedovali višjo silo
• najemnik ne more izpolniti obveznosti zaradi dodatnih okoliščin, ki bi bile poslovno nevzdržne.

Kaj se še lahko zgodi?

Pogodba se ne razveže, če druga stranka privoli v pravično spremembo obveznosti najemnika.

Sodišče lahko na podlagi okoliščin sprejme nekoliko blažje obveznosti za najemnika in jih ne anulira v celoti. Sodišče bi lahko presojalo tudi v luči začasnosti izrednih ukrepov ob pandemiji. Tako bi strankama naložilo delitev stroškov najemnine, saj je pričakovati, da bi najemnik – gospodarski subjekt – imel ustvarjeno tudi rezervo za težke čase v poslovanju.

Stranka, ki bi želela ovreči najemno pogodbo, v tem primeru najemnik, mora torej dokazovati okoliščine, ki so privedle do sklicevanja na institut višje sile.

V pomoč dokazovanju, ne samo za najemnino, predvsem pa za dokazovanje višje sile tujim partnerjem, je Gospodarska zbornica Slovenije za svoje člane  pripravila potrdilo, ki potrjuje, da je Vlada Republike Slovenija sprejela Odredbo o razglasitvi epidemije nalezljive bolezni SARS-CoV-2 (COVID-19) na območju Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/20 z dne 13. 3. 2020). Potrdilo lahko služi kot dokaz, da je določen dogodek posledica višje sile zaradi covida-19.

Sklep

Predlagamo strpen dialog med najemnikom in najemodajalcem. Slednji mora razumeti, da je lahko najemnina veliko breme. Plačilo najemnine ob hkrati zaprtih vratih za stranke ogrozi poslovanje ali celo vodi do stečaja najemnika. Tudi najemnik mora razumeti, da je za marsikaterega najemodajalca najemnina edini prihodek podjetja ali družine in je preživetje odvisno od rednosti plačil najemnine. Odpuščanje, kadar je potrebno, kompromis in optimizem za prihodnost so najbrž prava zmes za dolgoročno sodelovanje.

Uredništvo