• Ustanovitev podjetja
  • Covid-19 – POMOČ PODJETNIKOM
  • Javni razpisi
  • Avtorji
  • E-NOVICE
  • Več o portalu
  • OGLAŠEVANJE
  • Kontakt

NoviPodjetnik

  • Vodenje
  • Prodaja
  • Marketing
  • Komuniciranje
  • Nasveti
  • Zanimivo
  • Finance
  • Startup
  • Razpisi
  • E-NOVICE

Plačilo najemnine za poslovni prostor in (višja sila) – Covid-19. Kaj storiti, če najemnine trenutno ne zmoremo plačevati?.

Čas branja: 4 min      

Številni najemniki poslovnih prostorov, še posebno gostinskih in drugih storitvenih, so zašli v težave.

Plačilo najemnine predstavlja problem, saj protipandemijski ukrepi ob Covid-19 ne dovolijo opravljati posla, stroški pa ostajajo. Čeprav jim pri pokrivanju stroškov zaposlenih, ki so pretežno napoteni na čakanje, pomagajo državni ukrepi, se številni soočajo s plačilom najemnine za ‘zaprte’ mesece. Kar lahko predstavlja precejšen znesek.

Gre za več kot le pogodbeni odnos med lastnikom in najemnikom prostora. Gre za to, ali bo najemnik (še lahko) ostal najemnik tudi po končanju restriktivnih ukrepov, ali ga bo finančna situacija zlomila in bo opustil dejavnost ter izpraznil poslovni prostor. Gre za fair-play. Žal se po številnih indicih vsaj med gostinci čuti obup. Srečujejo se z nerazumevanjem in pohlepom lastnikov prostorov. Zato je veliko najemnikov, ki menijo, da bodo v vsesplošni stiski primorani prenehati z dejavnostjo. Težko je razumeti take neusmiljene najemodajalce, da vztrajajo kot Shakespearejev Shylock pri svojem kosu mesa in s tem ubijajo kuro, ki jim nese zlata jajca. Na srečo pa vsi le ne ravnajo tako.

 

Združenje slovenskih mestnih občin je tako sklenilo, da so tisti najemniki, za katere velja prepoved ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom neposredno, (za zdaj) oproščeni plačila najemnine od 16. 3. do 30. 4.. Enak ukrep so priporočili tudi drugim občinam in nekatere so se pobudi pridružile.Z novelo prvega protikoronskega megazakona pa se uzakonja, da najemnikom poslovnih prostorov in stavb v lasti države ali lokalnih skupnosti, ki ne morejo opravljati gospodarske dejavnosti ni potrebno plačevati najemnine do konca epidemije.

 


Kaj je višja sila – ‘force majeure’ ?

Številne države, tudi naše starejše sosede, poznajo in prakticirajo v svojem pravnem sistemu insitut višje sile – force majeure – , ki pa se pri nas redko uporablja ali sploh pojavlja v pogodbah. Sedanji trenutni izredni ukrepi za primere, kot smo jih navedli, pa kličejo po uporabi instituta višje sile.

 

Obligacijski zakonik v 112. členu pravi:

»Če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe.«

 

Ta definicija je uporabna v določenih okoliščinah – višji sili. Ne samo za plačilo najemnine, ampak tudi neizdobavo izdelkov, nedokončanje načrtov/analiz, nepredajo gradbenega projekta in podobno.

Omenjene okoliščine – višja sila – so torej posledice povsem nepredvidljivih dogodkov in stanj, na katere pogodbena stranka ali celo obe stranki nimata vpliva (vojne, nemiri, potres, naravna nesreča, pandemija, …).

 

Plačilo najemnine za nas ni mogoče – kako ukrepamo pri nezmožnosti plačevanja najemnine?

Če podjetje /s. p. ne bo moglo poravnati najemnine (kot v primeru sedanje pandemije), bi s tem sicer kršilo sprejete obveznosti po najemni pogodbi. Vendar pa ne rezultira nujno v kasnejšem plačilu najemnine ali celo plačilu odškodnine. Ni nujno, da je v najemni pogodbi zapisan tudi člen o višji sili, saj to ureja že zakonodaja sama, najemnik pa ga lahko uveljavlja. Pandemija Covid-19 z restrikcijami opravljanja dejavnosti je zagotovo tak primer. Tako 240. člen Obligacijskega zakonika določa, da je dolžnik:

»prost odgovornosti za škodo, če dokaže, da ni mogel izpolniti svoje obveznosti oziroma da je zamudil z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin, nastalih po sklenitvi pogodbe, ki jih ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim tudi ne izogniti«.

Najemnik mora o nezmožnosti plačila zaradi višje sile po zakonu na ustrezen način obvestiti najemodajalca. Najemnik mora zahtevati razvezo pogodbe. Izpolnjeni pa morajo biti bistveni pogoji:

  • najemnik mora reagirati z obvestilom z zahtevo razveze pogodbe, še preden mu zapade rok za plačilo obveznosti
  • pogodba mora biti sklenjena pred indici, ki bi/so napovedovali višjo silo
  • najemnik ne more izpolniti obveznosti zaradi dodatnih okoliščin, ki bi bile poslovno nevzdržne.

 

Kaj se še lahko zgodi?

Pogodba se ne razveže, če druga stranka privoli v pravično spremembo obveznosti najemnika.

Sodišče lahko na podlagi okoliščin sprejme nekoliko blažje obveznosti za najemnika in jih ne anulira v celoti. Sodišče bi lahko presojalo tudi v luči začasnosti izrednih ukrepov ob pandemiji. Tako bi strankama naložilo delitev stroškov najemnine, saj je pričakovati, da bi najemnik – gospodarski subjekt – imel ustvarjeno tudi rezervo za težke čase v poslovanju.

 

Stranka, ki bi želela ovreči najemno pogodbo, v tem primeru najemnik, mora torej dokazovati okoliščine, ki so privedle do sklicevanja na institut višje sile.

V pomoč dokazovanju, ne samo za najemnino, predvsem pa za dokazovanje višje sile tujim partnerjem, je Gospodarska zbornica Slovenije za svoje člane  pripravila potrdilo, ki potrjuje, da je Vlada Republike Slovenija sprejela Odredbo o razglasitvi epidemije nalezljive bolezni SARS-CoV-2 (COVID-19) na območju Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 19/20 z dne 13. 3. 2020). Potrdilo lahko služi kot dokaz, da je določen dogodek posledica višje sile zaradi covida-19.

 

Sklep

Predlagamo strpen dialog med najemnikom in najemodajalcem. Slednji mora razumeti, da je lahko najemnina veliko breme. Plačilo najemnine ob hkrati zaprtih vratih za stranke ogrozi poslovanje ali celo vodi do stečaja najemnika. Tudi najemnik mora razumeti, da je za marsikaterega najemodajalca najemnina edini prihodek podjetja ali družine in je preživetje odvisno od rednosti plačil najemnine. Odpuščanje, kadar je potrebno, kompromis in optimizem za prihodnost so najbrž prava zmes za dolgoročno sodelovanje.

 

Uredništvo

Apr 23, 2020Podjetnik.net
Razširite vsebino:
23 aprila, 2020 Covid-19, Financecovid-19, korona, najemnina, napotitev na čakanje, poslovni prostor, višja sila
Podjetnik.net

POVEŽIMO SE!

LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/podjetnik/

Facebook: Podjetnik.net

Youtube: http://www.youtube.com/c/Podjetniknet

Twitter: Podjetnik.net on Twitter

Do 25.000 € za vašo idejo – Prijave za Venture ProgramOdpoved pogodbe o zaposlitvi - pravilno vročanje
 KATEGORIJE 
  • Arhiv (6)
  • Covid-19 (35)
  • Dogodki (11)
  • Finance (87)
  • Izobraževanje (135)
  • Javni razpisi (42)
  • Komuniciranje (69)
  • Marketing (32)
  • Podjetniški priročnik (11)
  • Praktični nasveti (101)
  • Prodaja (55)
  • Startup (36)
  • Ustanovitev podjetja (7)
  • Veliko o vsem (124)
 Zanimivo 
s.p. d.o.o.
Spremembe uradnih podatkov pri d.o.o. in s.p.
Tatjana Brumat | Se nam splača biti normiranec?
Pridržek-lastninske-pravice
Pridržek lastninske pravice
Kamping & glamping naprodaj
Enostavno do spletne strani | Tomaž Gorec
mentorstvo
SKRIVNOST SRČNEGA MENTORSTVA
Brezplačni webinar Saše Einsiedler: “Javno nastopanje”
 Zanimivo 
Kdo danes kuha kavo? – Tajnica ali poslovni asistent? | Suzi Asfour
prodaja
Prodaja po telefonu
bonton
Bonton je veliko več od “ne-trkanja” s penino.
sejemski nastop
Sejemski nastop – kako se najboljše pripraviti?
Zakaj se kupci navežejo na vas? | Katja Vresk
 PRIJAVA NA NOVICE 
 Ustanovitev podjetja 
s.p. d.o.o.
Spremembe uradnih podatkov pri d.o.o. in s.p.
Kdo ne more ustanoviti d.o.o. ali s.p.?
družba z omejeno odgovornostjo ustanovitev d.o.o.
Ustanovitev d.o.o. – družba z omejeno odgovornostjo
oddaja letnih poročil
Nasveti pred oddajo letnih poročil
»Popoldanski« s.p. oziroma s.p. za polovični delovni čas
Popoldanski s.p. oziroma s.p. za polovični delovni čas
 Kategorije člankov 
  • Arhiv (6)
  • Covid-19 (35)
  • Dogodki (11)
  • Finance (87)
  • Izobraževanje (135)
  • Javni razpisi (42)
  • Komuniciranje (69)
  • Marketing (32)
  • Podjetniški priročnik (11)
  • Praktični nasveti (101)
  • Prodaja (55)
  • Startup (36)
  • Ustanovitev podjetja (7)
  • Veliko o vsem (124)
 Javni razpisi 
razpis
Razpis: 28 milijonov za večjo predelavo lesa
eurostars
Razpis Eurostars 3
Spodbude za raziskovalno razvojne projekte NOO
javni-razpisi
Leto 2022 bo z vidika javnih razpisov zelo bogato
javni-razpis
Razpisa za čisto vodo
javni-razpis
Javni razpis za slovenski jezik
javni-razpis
Javni razpis za pomoč mladim kmetom
 Ustanovitev podjetja 
oddaja letnih poročil
Nasveti pred oddajo letnih poročil
Kdo ne more ustanoviti d.o.o. ali s.p.?
podjetje
16 RAZLOGOV, ZAKAJ PODJETJA PROPADEJO
s.p. d.o.o.
Spremembe uradnih podatkov pri d.o.o. in s.p.
»Popoldanski« s.p. oziroma s.p. za polovični delovni čas
Popoldanski s.p. oziroma s.p. za polovični delovni čas
2015-2021 © Podjetnik.net (Zavod Inštitut Mediapro) | www.mediapro.si